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企业土地资产“作价入股”评估案例

作者:股票知识库
来源:https://www.wcgjj.com
日期:2019-12-27 14:30
土地修复 股票
企业土地资产“作价入股”评估案例
一、案例背景
A企业拟以土地资产作价,购买某股份有限公司向其定向增发的(非公开发行)股票。要进行“作价入股”的土地位于某市兴工东路×号,是一宗国有出让建设用地使用权,终止日期是2055年9月4日,土地用途是仓储用地,土地面积为7680.2平方米,土地使用权的发证时间在2006年9月20日,土地使用权人为A企业。
企业除提供《国有土地使用证》(×国用(2006出)外,还提供了估价对象地面上的建筑物、《房屋所有权证》(某市房权证×字第×号)。
二、对被评估土地资产的实地踏勘与复核
在弄清楚土地估价服务目的后,土地估价师必须实地踏勘现场和复核有关资料的真实性,所以需要对土地权属进行审核,包括:摸清该宗土地的来源;完善申报的土地权属登记;实地踏勘宗地、验对地上建筑物权证和实物。
经过实地踏勘和补充完善等工作步骤,充实了估价对象的基本情况:该宗土地原为国有划拨土地, 2005年,A企业向市国土资源局申请补办土地出让手续,依据市人民政府《关于A企业补办国有土地使用权出让手续的批复》,签定了《国有土地使用权出让合同》;完善了土地登记证书编号;国有土地使用证编号(地号、图号);记事栏有无信息(即土地证记事页有没有登记其有抵押权、地役权、租赁权等他项权利的记载)、国有土地使用证宗地图;踏勘至估价基准日2011年2月28日,宗地的四至(根据现场勘察与国有土地使用证宗地图记载四邻是否一致)、估价对象地面上建筑物实物(该宗地上有砖混结构的仓储房屋12幢)总建筑面积6139.45平方米。(见表1)
经现场勘察估价对象内部有局部绿化,绿化率小于15%;宗地内建筑物整体布局合理,地势平坦,场地硬化为水泥地面,周边无高压走廊和通视走廊等限制,无污染源、地质灾害等影响土地利用的不利条件,现状容积率0.8。
表1  评估对象的地上建筑物情况
编号
建筑物名称
用途
结构
建成年代
耐用年限(年)
建筑层数
成新率(%)
建筑物状况
建筑物面积(㎡)
权属情况
1
1号库
仓库
混合
1990
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
22.68
某市房权证×字第×号
《房屋所有权证》
2
2号库
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
2050.96
3
3号库
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
46.4
4
4号库
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
125.68
5
5号库
仓库
混合
1990
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
84.76
6
6号库
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
93.24
7
7号库
仓库
混合
1990
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
93.34
8
8号库
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
92.8
9
9号库房
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
998.4
10
10号库房
仓库
混合
1992
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
1113.1
11
11号库房
仓库
混合
1990
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
994.49
12
12号库房
仓库
混合
1991
50
1
60
内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电,层高4米。
423.6
合计

三、估价对象的评估限制条件
主要包括估价对象的评估设定用途、年限设定、土地开发程度设定、容积率设定等。
(一)土地用途设定
根据估价对象的《国有土地使用证》登记用途及《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007),设定估价对象的评估土地用途。
(二)国有出让建设用地使用权年期设定
根据估价对象《国有土地使用证》证载土地使用年限或估价对象国有出让建设用地使用权终止日期确定土地评估设定年限,当然也可以设定低于证载的土地使用年限。
(三)土地开发程度设定
土地现状开发程度有宗地红线外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖)、宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)、宗地红线外“三通”(通路、通电、供水)等等;宗地红线内也有“五通一平”(通路、通电、通讯、供水、排水、场地平整)、宗地红线内“四通一平”(通路、通电、供水、排水、场地平整)、宗地红线内“三通一平”(通路、通电、供水、场地平整)等。根据实地踏勘情况,本次估价对象的土地开发程度为宗地红线外“七通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖)和宗地红线内“场地平整”。
(四)宗地容积率设定
容积率是宗地地面建筑物的总面积与土地总面积的比例,容积率越高说明土地利用强度越大,地面地价就高,反之土地利用强度小,地面地价就低。
本次估价土地使用年期设定就为剩余使用年期44.5年。估价对象地面有建筑物12幢,均为仓储用房,建筑总面积为6139.45平方米。评估设定估价对象容积率为现状容积率0.8。
四、土地估价方法的选择
在对估价对象进行实地探勘后,必须把评估目的、估价对象土地权属和房屋权属实际情况、土地估价的有关政策规定、技术规范等综合分析,在掌握土地估价原则基础上,找到土地估价原则和土地估价技术思路的衔接点,确定土地评估的技术大方向。
(一)土地估价的原则
主要有合法性原则、替代原则、需求与供给原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则、多种方法相结合的原则。
1、合法性原则
土地估价以估价对象的合法权益为前提。合法权益包括:合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权就是估价对象有政府批准办理国有土地使用权出让手续的批复、《国有土地使用证》。合法使用就是地面建筑物符合城市规划和土地用途管制,取得《房屋所有权证》。合法处分就是估价对象以有关土地出让的法律法规和《国有土地使用权出让合同》等为处分依据。
2、替代原则
商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,土地价格遵循替代规律。估价对象与收集的土地市场交易案例必须位于同一区域的仓储用地。如果收集的案例在位置接近,区域性相似,土地用途一致,即同类型具有替代可能。依据这一原则,基于可比的市场交易案例及与估价对象相类似的案例较多,可采用市场比较法进行评估。
3、需求与供给原则
土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,在进行土地估价时要假设是公平市场,同时也要考虑土地供应的垄断性特征。估价对象位于兴工东路×号,土地用途仓储,土地使用权性质是国有出让建设用地使用权。估价对象是老城区的存量土地,距火车货运东站仅0.2公里,可直接通过铁路线连接四面八方,北面2公里处有快速干道通高速路,估价对象的区域依托火车货运东站形成了生产加工及仓储物流区,与其他区域的宗地发展铁路物流仓储相比较,估价对象土地稀缺,具有一定的垄断性特征,产业集聚效应明显,评估中要考虑此原则。
4、变动原则
商品的价格伴随着构成价格的因素的变化而发生变动,土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。针对地价指数的修正需要通过评估中期日修正系数的调整进行体现。如该宗土地评估采用某市自2000年以来开展城市地价动态监测,每年定期测算编制的城市地价指数(2000~2011年),以及市场成交案例进行分析比较,最终得到了本次评估工业用地地价指数。
5、协调原则
土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系。评估中要结合此原则,判断估价对象与周边环境协调,这直接关系影响到估价对象的收益量和价格。
6、最有效使用原则
因为土地具有用途多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,土地价格以该地块的效用作最有效发挥为前提的,所以在建设开发上,投资人是考虑了土地利用的最有效,评估中要结合最有效使用原则进行估价。
7、多种方法相结合的原则
目前宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法,不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据估价对象实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估。
(二)土地估价方法
调查清楚了需要评估的估价对象后,清晰土地评估的原则,就需要确定此次土地评估的估价方法了。通常土地估价方法有:基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法等,按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001,2001年11月12日)要求,为了使估价对象土地评估结果客观准确,土地估价规程明确评估中必须选择两种方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的土地价格。
1、对本次土地估价方法排除的分析
估价对象所处区域内,有较多仓储物流企业,存在工业、仓储房地产出租案例,可以通过市场比较确定估价对象租金收益,但因通过租赁进行生产经营,致使不少单位或个人在租金支付和租金标准的经济行为上采用了短视的作法,众多的租赁人不太考虑租金的合理性,致使租金高企,形成收益还原法评估得到的土地价格与现实有较大的差距,因此,此次评估没有采用收益还原法进行土地估价。
估价对象处于城区,区域内土地已建成利用,没有区域的新征地案例,拆迁案例多用于房地产开发住宅,无拆迁工业用地来建设仓储用地的实例,故不能采用成本逼近法进行估价对象的评估。
2、选用的本次土地估价方法理由
(1)基准地价系数修正法选择理由
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
首先,要明确基准地价成果的内涵。每个地方一般都有一个基准地价标准,政府会颁布《人民政府关于公布国有土地级别和基准地价的通告》、《国有土地基准地价表》和《土地级别图》,而且还会明确“本基准地价自公布之日(×年×月×日)起执行”或是基准地价的基准执行日。
其次,要明确基准地价的内涵。包括土地开发程度、容积率、土地使用年期。
政府在公布基准地价的同时,还制定了基准地价修正体系,为采用基准地价系数修正法测算宗地价格提供了基础。
估价对象所在某市的基准地价基准日为2007年3月27日,距此次估价对象的估价基准日2011年2月28日已逾三年。但按照市国土资源局2010年3月30日下发《关于在更新前继续使用2007年基准地价标准的通知》,明确在新一轮基准地价更新成果批准公布实施之前,2007年基准地价成果在土地评估中可继续使用。因此,此次评估估价对象时,可以继续采用了基准地价系数修正法进行地价评估。
(2)市场比较法选择理由
市场比较法指根据土地市场的替代原理,将估价对象与具有替代性的且在估价基准日近期土地市场交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算估价对象在评估基准日时的客观合理价格之方法。
待估宗地位于兴工东路×号,属于老城区范围内,宗地所在区域以火车东站为辐射,形成了大型的仓储物流区,该区域的位置同时也临近城区的二环路。根据中国土地市场网站和市国土资源局网站等公开查询渠道,以估价对象2011年2月28日基准日,3年以内与估价对象处于同一供需圈内的市工矿仓储用地无招拍挂成交案例,但该区域有协议出让土地案例。
待估宗地所在区域属于老城区范围,该区域为大型仓储物流区,该区域土地在许多年前就开始建成并使用,所以近三年内无新增工业用地,因此与估价对象同一供需圈内,近三年无工矿仓储用地招拍挂交易案例。但当地有较多的国有老企业在使用工业或仓储用地,近三年该区域有较多的划拨土地因国有企业转制、破产、分流等原因而补办工业或仓储的出让(协议出让)的交易案例。
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